Въпроси и отговори с адв. Росен Русков

 

ВЪПРОС:

Физическо лице има закупен имот и разрешение за строеж на негово име.

Разрешителното за строеж е за 2 етажна къща - първи етаж за живеене, а втори етаж за къща за гости за отдаване под дългосрочен наем.

Как ще бъде по-добре – вторият етаж да се прехвърли към ЕООД на собственика или да остане негова собственост като физическо лице.

Целта е и да се ползва данъчен кредит за втория етаж.

 

ОТГОВОР:

Въпросът, дали един имот, който ще се използва за стопанска дейност трябва да се „прехвърли” на фирма(търговско дружество) е въпрос на личен избор и преценка на всич-ки „за” и „против”. За различните хора, въпросите „за” и „против” имат различна тежест.

По тази причина, не мога да кажа, какво точно трябва да направи конкретното ФЛ, защото не знам кои „за” и „против” ще бъдат избрани.

Ще дам отговор, какво аз лично бих направил, ако бях в тази ситуация, като си мисля, че това е най-точният отговор, който може да служи за отправна точка.

Първо, относно „прехвърлянето” на личен имот във фирма;

Регистрация на фирма и извършване на стопанска дейност чрез фирма има смисъл, ако се реализират по-сериозни обороти, напр. над 150 000 лв. годишно и има съща така, по-сериозни разходи за дейността.

Аз лично, никога не бих прехвърлил мой имот във фирма, с цел стопанска експлоа-тация по две причини:

Първо, моят имот вече не е мой, а става собственост на фирмата. Ако поискам да си върна имота ще трябва да платя допълнителни разходи и данъци.

Един имот се „прехвърля” на фирма по „себестойност” или „цена на придобиване”, но се „връща” обратно по „пазарни цени”.

За мен това е най-важният аргумент.

Второ, относно данъчното облагане;

Доходът от отдаване под наем на къща за гости, реализиран от фирма, може да стигне до ФЛ или като възнаграждение по трудов или управленски договор или като дивидент.

Доходът от отдаване под наем на къща за гости, реализиран от ФЛ си е негов доход от „наем” и се облага с 9% данък върху дохода по ЗДДФЛ. Всъщност, 90% от дохода се облага с данък 10%, което е 9% върху целия доход.

Ако доходът е на фирма, облагането е 10%, след приспадане на всички разходи, като, ако разходите са по-големи, реалният данък може да спадне под 9%.

Законът дава възможност дейността да се извършва и от ФЛ нетърговец, без фирма и без водене на счетоводство.

Относно приспадане на данъчен кредит за построяването на обекта, който ще се отдава под наем.

За да се приспадне данъчен кредит трябва да са налице две условия.

Първо, фирмата или ФЛ да са регистрирани по ДДС предварително, преди издаване на фактурите или да се регистрират в последствие като ползват правото на приспадане на данъчен кредит по чл. 74 ЗДДС, по фактури, издадени преди регистрацията по ДДС;

Второто, и по-важно условие, е фирмата или ФЛ да начисляват ДДС върху стойността на дължимия наем, защото за да се приспадне ДК, трябва да се извършват последващи облагаеми с ДДС продажби. Регистрацията по ДДС може да даде допълнителни финансови ползи.

По разходите на обекта за вода и ел. енергия имате право на приспадане на данъчен кредит ако имате фактура на името на регистрираното лице(фирма или ФЛ).

Ще имате право на приспадане на данъчен кредит по фактури за реклами или посредничество от сайтове.

Окончателното решение зависи, най-вече от математически изчисления относно приходи, разходи с ДДС, включително от сайтове и други облагаеми и необлагаеми с ДДС компоненти.

адв. РОСЕН РУСКОВ вижте повече тук https://magisterdixit.net/index.php?page=vaprosi-i-otgovori